Waarschuwing vooraf

Het kopen van een huis in Hongarije is juridisch gezien heel eenvoudig en ook nog eens heel veilig. Maar dan moet u het wel doen zoals de Hongaarse wet dat voorschrijft. Het is makkelijk en veilig. Op deze pagina leggen we uit hoe u oplichting en valkuilen voorkomt.

De basis van alles is: “Weet met wie u zaken doet!”

Weet met wie u zaken doet: de huiseigenaar
Onderzoek voordat u een bod uitbrengt wie de eigenaar of eigenaren zijn. Hiermee staat u om te beginnen veel sterker in de onderhandeling. Soms blijkt u niet eens in gesprek te zijn met de eigenaar. Soms zijn er meerdere eigenaren. Soms is de eigenaar niet eens meer in leven. Nu kan de ene eigenaar akkoord gaan met uw bod, terwijl de andere dat niet doet. Ook kan het gebeuren dat u slechts een aandeel van het huis koopt. Kortom: voorkom problemen en onderzoek eerst via officiële wegen wie de eigenaar is.

Als u een aanbetaling doet aan de eigenaar voor een huis in Hongarije, dan dient deze het huis voor u te reserveren. Doe dit nooit zonder een officieel koopcontract of een juridisch geldige koopovereenkomst. Geeft u een aanbetaling aan iemand anders dan de eigenaar, dan bent u het geld kwijt. Doet u daar aangifte van, dan zal de rechter zeggen dat u tevoren onderzoek had moeten doen.

Door het op laten vragen van een recent kadaster-uittreksel weet u wie de eigenaar is. Op het kadaster-uittreksel staat de datum waarop het is opgevraagd. Ga niet akkoord met alleen een oud koopcontract of een kadaster-uittreksel ouder dan een week. Er zijn een aantal kadaster-uittreksels mogelijk:

  1. Het ééndelige uittreksel. Hierop staat alleen deel één van de kadaster-informatie. Er staat op wat voor soort vastgoed het is, maar eigenaren en eventuele problemen staan daar niet op vermeld.
  2. Het driedelige uittreksel, officieel. Hierop staat alles vermeld. Vastgoed, eigenaren, eventuele problemen. Dit uittreksel kost ongeveer tien euro per perceel. Voor de informatie zelf kunt u ook kiezen voor een goedkopere oplossing, namelijk mogelijkheid 3 of 4.
  3. Het driedelige uittreksel, compleet, onofficieel. Op een niet-officieel uittreksel van het kadaster staat ook alles. Er staat dan met grote letters omheen en soms doorheen dat het niet voor officiële zaken zoals bijvoorbeeld een hypotheek-aanvraag gebruikt mag worden. Op deze complete uitgave staan ook oude eigenaren en oude problemen. Kosten ongeveer vier euro per perceel.
  4. Het driedelige uittreksel, beperkt, onofficieel. Zelfde als de vorige, alleen dan staat alleen de belangrijke informatie erop. Dus vastgoed, huidige eigenaren en eventuele problemen die nu van toepassing zijn. Kosten ook ongeveer vier euro per perceel.

Hoe kunt u een kadaster-uittreksel opvragen?
1. Direct bij lokaal Hongaars kadaster. Breng een bezoek aan het kadasterkantoor waar het Hongaarse vastgoed onder valt. De medewerker kan gratis inzage geven.

2. Via een Hongaarse advocaat. Een Hongaarse advocaat kan via een digitaal portaal (internet) een kadaster-uittreksel opvragen. Soms brengen de advocaten extra kosten in rekening, maar u kunt tegelijk ook goed advies ontvangen. De advocaat kan u bij aankoop ook van dienst zijn bij het opstellen van het koopcontract.

3. Via een makelaar in Hongarije. Officieel geregistreerde makelaars in Hongarije kunnen ook kadaster-uittreksels opvragen. Zij moeten daar ook voor betalen, dus kunnen dat tegen betaling dat voor u doen. Let op: een makelaar wil meestal verkopen en zal meestal alleen zijn eigen belang vertegenwoordigen. Laat u niet door mooie woorden verleiden om geen onderzoek te doen.

4. Via een Hongaar. Deze weg is niet aan te raden, maar als u een Hongaar kent die u kan helpen en verder geen enkel belang heeft bij de koop van het huis, dan behoort het tot de mogelijkheden. Een Hongaar kan als deze een creditcard of bankkaart heeft via internet (via ugyfélkapu. uitspraak: oetjfeelkappoe) een uittreksel via Földhivatal Online (kadaster online) opvragen. Desondanks blijft het opvragen bij een regionaal kadasterkantoor of via een Hongaarse advocaat het meest betrouwbaar.

Heeft de verkoper zelf een uittreksel, dat is dan heel vriendelijk. Ook dan is het verstandig zelf de informatie dubbel te laten controleren bij een echte Hongaarse advocaat. Er zijn makelaars actief die beweren ook jurist te zijn. Let op: advocaten hebben een officiële inschrijving in de Hongaarse Advocatenkamer. Het is aan u of u wilt controleren of vertrouwen.

Weet met wie u zaken doet: de makelaar
Bij het kopen van een huis heeft u geen makelaar nodig. Alle informatie om te kopen zonder makelaar staan op deze website en er zijn ook andere websites die over het kopen zonder makelaar schrijven. Sommige mensen willen toch met makelaar kopen. Begin 2019 heeft een groepje Nederlanders besloten om te onderzoeken of alle Nederlandstalige “makelaars” ook daadwerkelijk makelaar zijn en hebben dit gepubliceerd onder de naam Makelaarsonderzoek Hongarije. Tot hun verbazing bleek dat bijna niemand die zich makelaar noemt ook daadwerkelijk de papieren heeft. Als u met een bemiddelaar zaken doet die geen makelaar is, bent u juridisch niet ingedekt. Krijgt u een conflict met zo een “makelaar” of bemiddelaar en is deze niet ingeschreven als makelaar of bij de Hongaarse Kamer van Koophandel, dan heeft u geen poot om op te staan. Een inschrijving bij de Nederlandse of Belgische Kamer van Koophandel geeft geen recht om makelaarsactiviteiten te verrichten. Ook dient de makelaar geregistreerd te staan bij een provinciaal makelaarsregister in de provincie waar de makelaar of makelaardij gevestigd is. Makelaardij is in Hongarije een beschermd beroep, maar in de praktijk controleert de Hongaarse overheid daar niet actief op. Dit is de reden dat we hier over schrijven en dat deze eerder genoemde Nederlanders dit onderzoek gedaan hebben.

Weet met wie u zaken doet: de advocaat
In Hongarije stelt niet de notaris maar de advocaat het koopcontract voor een Hongaars huis op. Ook regelt de advocaat diverse andere zaken, zoals:

  1. Informatie geven over de koopprocedure en te betalen belastingen bij koop en verkoop;
  2. Controleren dat de betaling van het huis gedaan is;
  3. De nieuwe eigenaar bij het kadaster aanmelden;
  4. De koop melden bij de Hongaarse belastingdienst;
  5. Controleren dat de nieuwe eigenaar bij het kadaster geregistreerd is.

Belangrijke informatie:

    • Het is in Hongarije gebruikelijk dat de koper de advocaat kiest voor het opstellen van het koopcontract;
    • Koper en verkoper geven de advocaat opdracht voor het opstellen van het koopcontract;
    • Het is in Hongarije gebruikelijk dat de koper de advocaat betaald;
    • De tekst in het Hongaarse koopcontract is bindend.

Het is raadzaam dat de advocaat op kosten van de koper een vertaling laat maken van het koopcontract door een beëdigd vertaalbureau en deze naast de originele tekst in het koopcontract zet. Alleen als de vertaling door een beëdigd vertaler is gemaakt is deze rechtsgeldig, anders is de Hongaarse taal rechtsgeldig.

Let op: Alleen een advocaat mag voor u een koopcontract opstellen en kan de nieuwe eigenaar registreren in het kadaster. Alle Hongaarse advocaten staan ingeschreven bij de Hongaarse Advocatenkamer met een KASZ-nummer waarmee u de advocatenregistratie kunt opzoeken. Ook heeft iedere advocaat een pasje. Vraag naar KASZ-nummer, pasje en controleer zelf de registratie bij de advocatenkamer.

Er zijn makelaars die zichzelf jurist noemen. Pas op. Hun Nederlandse vertaling is niet rechtsgeldig en ook mogen zij geen handelingen verrichten met betrekking tot uw aankoop van uw huis in Hongarije. Zij kunnen uitsluitend een voorlopige koopovereenkomst voor u opstellen of optreden als getuige. Meer niet. Desondanks mag u alleen erop vertrouwen dat een dergelijke makelaar ook jurist is als u daadwerkelijk diploma’s van een studie Rechten heeft kunnen zien. We schrijven dit niet voor niets.

Naar aanleiding van een lezer die contact met ons heeft opgenomen om een verhaal te delen, het volgende:
Sommige makelaars zeggen dat het weken kan duren voordat een koopcontract is opgesteld en alle zaken zijn gecontroleerd. Dit is niet waar. Een advocaat kan een koopcontract in een uur opstellen en door koper en verkoper laten ondertekenen. De advocaat kan in één minuut het kadaster raadplegen via een digitaal portaal (internet) en dus direct vertellen wie de eigenaren zijn en er schulden zijn of andere problemen. Alleen als u het zelf zou willen kunt u een makelaar machtigen. Laat u nooit onder druk zetten. U kunt ook iemand anders machtigen. Het is ook mogelijk om de assistent van de advocaat te machtigen om voor u het koopcontract te ondertekenen. Wilt u zeker zijn van uw zaak, maar meer bedenktijd? Onderteken dan in Hongarije een koopcontract of een voorlopige koopovereenkomst en doe alleen een aanbetaling. Als u er dan vanaf wil zien, dan bent u alleen een aanbetaling kwijt. Verder kunt u veel onderzoek vooraf doen.